Gewerbeflächen stapeln
Neue Gewerbe- und Industrieflächen werden zunehmend knapper. Aus diesem Grund sind Unternehmen stärker als in der Vergangenheit darauf angewiesen, die Potenziale auf dem eigenen Unternehmensgrundstück zu nutzen. Auch bei Neubauten auf der „grünen Wiese“ empfiehlt es sich, darüber nachzudenken, ob bereits heute oder in der Zukunft eine Entwicklung in die Höhe sinnvoll ist.
Eine anschauliche Einführung in dieses Thema finden Sie in unserem Erklärvideo „Gewerbeflächen stapeln“:
Wie können Gewerbeflächen gestapelt werden?
Die Mehrfachnutzung einer Fläche in die Höhe, das sogenannte „Stapeln“ ist eigentlich nichts Neues. Auch in unserem Kammerbezirk entstanden im 19. Jahrhundert Textilfabriken, in denen der Weg der Wolle zum Garn über mehrere Etagen von oben nach unten geführt wurde. Das Stapeln von Büro- und Parknutzungen ist gängige Praxis. Industrielle, produzierende oder logistische Betriebsflächen wurden in den letzten Jahrzehnten allerdings nur noch selten gestapelt. Anhand von drei Anwendungsfällen sollen die unterschiedlichen Möglichkeiten aufgezeigt werden:
- Handwerk und kleinere bis mittlere Gewerbebetriebe
Das Stapeln von Handwerks- und kleinen Produktionsbetrieben erfolgt häufig in gut integrierten innerstädtischen Lagen. Es handelt sich bei diesem Anwendungsfall meist um ein Betreibermodell, in dessen Rahmen die einzelnen Einheiten an verschiedene Betriebe vermietet werden. Diese Form ist im Grundsatz technisch und organisatorisch gut zu meistern: kleinere Einheiten, geringere Verkehrsmengen, weniger Anforderungen an die Statik und überschaubare Emissionen führen dazu, dass diese Form gut in Bestandslagen integriert werden kann.
- Produktionsbetriebe
Mittlere bis größere Einzelunternehmen, die am Betriebsstandort keine Entwicklungsmöglichkeiten in die Fläche mehr haben, sind bei der Expansion „gezwungen“, in die Höhe zu gehen und Betriebsprozesse über mehrere Etagen zu organisieren. Häufig werden auch nur die Erdgeschossflächen für die Produktion genutzt und Entwicklungs- und Büroflächen darüber platziert. Die vertikale Planung wird dabei in der Regel nicht als innovativer und effizienter Ansatz zur Einsparung von Fläche angesehen, sondern stellt die einzige beziehungsweise pragmatische Möglichkeit der Standorterweiterung dar.
- Innovative mehrgeschossige Logistikimmobilien
Logistik ist eine sehr flächenintensive Betriebsform. 20 Hektar und mehr je Betriebsstandort sind bei Neubauvorhaben keine Seltenheit. Dabei ist das Ziel des Stapelns logistischer Einheiten nicht nur die Minimierung neuer Flächeninanspruchnahmen. Gerade die niedrigeren Transportkosten der sogenannten Last-Mile-Delivery führen dazu, dass der boomende E-Commerce sich auf die Innenstädte konzentriert. Nachdem aber gerade hier die Fläche besonders knapp ist, kann die Konsequenz nur der Bau in die Höhe sein.
Mehrgeschossig anfahrbare Logistikimmobilien sind international bereits etabliert. Beispielhaft sei hier die wohl höchste Logistikimmobilie weltweit in Hongkong genannt. 200.000 Quadratmeter Geschossfläche verteilen sich auf 24 Etagen, die über eine spindelförmige Rampe verbunden und anfahrbar sind.
In Deutschland gibt es bislang nur sehr wenige Logistikimmobilien, die über mehrere Etagen organisiert sind. Bei diesen Spezialimmobilien muss die Verbindung der einzelnen Geschosse über Rampen auch für leistungsstarke LKW ermöglicht werden und eben nicht durch Lastenaufzüge, C-Träger oder Säulenheber.
Worin liegen die Vorteile einer gestapelten Bauweise?
Eine Flächenentwicklung in die Höhe, statt in die Breite, ist mit Blick auf den Klimaschutz und einen nachhaltigen Umgang mit der der Ressource Boden zukünftig unumgänglich. Das Stapeln von Gewerbe-, Industrie- und Logistikflächen ist aber nicht nur unter Nachhaltigkeitsaspekten angesagt. Für einzelne Unternehmen bietet diese Variante häufig die einzige Chance, Standorterweiterungen realisieren zu können. Dies gilt insbesondere für Unternehmen, die auf gut ausgebildete und erfahrene Mitarbeiter aus der Region angewiesen sind und für die eine Verlagerung an einen entfernten Standort zu einem unkalkulierbaren Fachkräfteproblem führen könnte.
Mehrgeschossige Gewerbenutzungen können zudem Investitionskosten verringern, da die Preise für neue Grundstücke auch im Bereich der Gewerbe- und Industrieflächen stetig steigen. Der Um-/Neubau auf dem eigenen Grundstück kann in diesem Zusammenhang kostensenkend wirken. Allerdings sei an dieser Stelle bereits einschränkend darauf hingewiesen, dass aufgrund der besonderen statischen Anforderungen eine mehrgeschossige Bauweise häufig teurer ist als eine eingeschossige Ausführung.
Mit der Zunahme des E-Commerce und der Last-Mile-Delivery wird die Nähe zu Kunden zunehmend wichtiger. Kleine und mittlere Unternehmen, die einen kundennahen Standort in einer stark verdichteten Stadt benötigen, können mit Hilfe der mehrgeschossigen Bauweise einen innerstädtischen, zentralen Standort finden. Wird die Immobilie in einem Gewerbehof angeboten, besteht zudem bei einem Mietermodell die Option, auf sich verändernde Flächenbedarfe flexibel reagieren zu können.
Für einige Unternehmen bietet sich diese Bauweise auch mit Blick auf die eigene positive Außendarstellung an. Dies gilt nicht nur bezogen auf baukulturelle, sondern auch auf Aspekte der Nachhaltigkeit und des Klimaschutzes. Unternehmen, die „Fläche sparen“ und das mit anderen klimaschützenden Maßnahmen wie smarten Mobilitätskonzepten oder einer hohen Energieeffizienz verbinden, können ihre CO2-Bilanz positiv beeinflussen.
Was ist bei der gestapelten Bauweise zu beachten?
Die Planungs- und Genehmigungsprozesse für mehrgeschossige Produktions- oder Logistikimmobilien sind komplexer als üblich. Bei der Auswahl der begleitenden Planungs-, Architektur- und Ingenieurbüros sollten Unternehmen daher darauf achten, dass diese eine fundierte Erfahrung mit Bauvorhaben dieser Art nachweisen können.
Vor Beginn der Entwurfsplanung für das Gebäude sollte das Baurecht für den Standort geprüft sowie das Gespräch mit der Baugenehmigungsbehörde gesucht werden. Es ist zu klären, ob eine Bebauung in der gewünschten Höhe baurechtlich möglich ist. Gegebenenfalls ist eine Anpassung des Bebauungsplanes erforderlich oder die Erteilung einer Befreiung im Baugenehmigungsverfahren.
Neben der Frage nach der planungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens spielt auch das nachbarschützende Baurecht eine Rolle. Höhere Gebäude benötigen größere Abstände zur nachbarlichen Bebauung. Dieser Aspekt sollte frühzeitig geprüft und bei einem Unterschreiten der Abstände mit den Eigentümern der Nachbargrundstücke besprochen und rechtsverbindlich geregelt werden.
Die Verträglichkeit des Nebeneinanders von lärmverursachenden und lärmempfindlichen Nutzungen muss bei der Entwurfsplanung ebenfalls zu einem frühen Zeitpunkt berücksichtigt werden. Neben den offensichtlichen technischen Vorkehrungen spielen hier auch rechtliche Aspekte eine Rolle. Sie kommen beispielsweise dann zum Tragen, wenn voneinander unabhängige Büro- und Industrienutzungen innerhalb eines Gebäudes errichtet werden sollen.
Mehrgeschossige Produktionsgebäude werden in der Regel in Massivbauweise errichtet. Diese Bauweise stellt besondere Anforderungen an die Tragfähigkeit des Bodens. Ist der Boden nur vermindert tragfähig, so kann eine Lösung darin bestehen, nur das Erdgeschoss massiv zu bauen und das Obergeschoss als Stahlträgerkonstruktion zu errichten.
Bei der Planung eines mehrgeschossigen Gebäudes spielt der Brandschutz eine große Rolle. Es empfiehlt sich daher, bei der Entwurfsplanung frühzeitig einen Sachverständigen für Brandschutz zu beteiligen. Das Brandschutzkonzept sollte zudem rechtzeitig mit der örtlichen Feuerwehr besprochen werden. So lässt sich im späteren Genehmigungsverfahren Zeit sparen.
Wo finden Sie weitere Informationen und Beispiele?
Konnten wir Ihr Interesse für dieses Thema wecken? Dann empfehlen wir Ihnen die Lektüre der ausführlichen IHK-Broschüre „Gewerbeflächen stapeln“, auf der dieser Text basiert und in der anhand von Beispielen Hinweise und Lösungen für das einfach anmutende und doch komplexe Thema aufgezeigt werden.
Gibt es Beispiele für gestapelte Gewerbe- und Industriebauten in unserer Region?
Auch in unserem IHK-Bezirk finden sich einige Beispiele für gestapelte Gewerbe- und Industriebauten, die wir Ihnen sukzessive auf dieser Internetseite vorstellen und mit Erfahrungsberichten der Akteure anreichern werden.
Haben auch Sie Ihre Gewerbe- oder Industrieflächen gestapelt? Dann melden Sie sich bei uns. Gerne nehmen wir Ihr Beispiel in die Liste auf.